关于交房、过户、迁户口的违约赔偿因素

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（关于交房、过户、迁户口的违约赔偿因素）

　　房屋买卖分为期房买卖和现房买卖。期房买卖面临着房屋交付的问题，现房买卖根据房屋是否属于商品房、公房、经济适用房与小产权房等不同类型在交易时中面临着交房、过户、迁移户口等问题。在房屋买卖纠纷中任何一方违约，则另一方则会要求对方支付违约金，本文主要分析何种因素影响违约方支付违约金的金额。

　　一房屋买卖合同中没有约定何时交房、过户的，如此，买房人的权益如何维护？

　　1、买卖双方可以协商何时交房、过户，协商不成的，买方可以根据《中华人民共和国合同法》第94条规定要求解除合同。在解除合同之前，买方应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定催告卖方并给予卖方合理的期限予以履行合同。超过合理期限卖方仍未交房、过户的，买方要求解除合同的可以要求卖方承担赔偿责任。

　　2、买卖合同中约定了具体的交房、过户时间的，卖方逾期交付房屋，买方可以要求卖方承担逾期交房的违约责任。若合同没有约定逾期交房的责任则买方可以根据实际损失要求美方承担责任，如逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。房屋买卖合同约定了逾期交房、过户的责任，则卖方逾期交房、过户承担的责任不应超过卖方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，同时，卖方逾期交房承担的赔偿金额亦要遵守最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。

　　3、因卖方原因不能办理交房、过户并导致买方解除合同的，买方可以要求卖方赔偿损失，损失的金额根据双方的过错程度、房屋的价值、双方的经济状况等因素确定。

　　二影响逾期迁户口的违约责任的赔偿因素

　　1、在房屋买卖合同纠纷中，一方起诉另一方仅要求迁移户口的，人民法院不予受理。

　　依据：《中华人民共和国户口登记条例》第十条第一款规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”按照上述规定，申报、迁出户口均由各级公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，不属于人民法院主管的范围

　　2、在房屋买卖合同纠纷中，一方起诉另一方承担逾期迁户口的违约责任的人民法院予以受理。双方可以在房屋买卖合同中约定违约责任的承担方式，人民法院在确定违约方承担赔偿的金额时主要考虑以下因素：双方的过错程度、逾期迁户口的期限、逾期迁户口的原因、房屋所在的位置（如学区房）、房屋的价值、守约方的损失状况、对守约方的影响程度、守约方是否催告违约方、判决时户籍是否迁出房屋未支付的尾款、守约方的户籍是否已经迁入、双方庭审的表现等。

　　衣食住行，人们的日常生活需求，房屋作为现代人生活最基本的生活需求，尤其是需要把多年的心血所得投入进去，所以在购房中不得不慎之又慎。但愿每一对买卖均能顺利进行，在买卖之前做好风险防范，在买卖纠纷出现时能冷静应对顺利化解。

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