官方定调，租房也能落户，对楼市影响有多大？

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（官方定调，租房也能落户，对楼市影响有多大？）

　　文|凯风

　　“零门槛落户”时代，越行越近。

　　日前，发改委表示，将进一步深化户籍制度改革，打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的道，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

　　这是继今年4月“全面放开大城市落户”之后的又一进展。这意味着，未来不管在大城市有没有房，不管属不属于高学历人群，都有机会获得落户资格。

　　以往许多城市，投资购房才能落户，如今租房即可落户。这不仅将改变抢人大战的格局，而且将“租售同权”向前推进一步，更对楼市产生实质性影响。

　　那么，哪些城市最受益？

　　其一，这一政策，与四个超大城市基本没有关系。

　　北上广深，既是一线城市，也是全国唯四的超大城市，落户门槛自然也是全国最高。

　　其中，京沪落户门槛之高，远超广深。这两地，不仅本科硕士没有入户特权，就是购买N套房也无法直接落户。

　　在北京，即使是博士，也无法直接落户，除非就业单位拥有进京指标；而在上海，只有清华北大毕业生方能直接落户，这一福利，就连本地复旦交大的学生都无缘享受。

　　与之对比，广州深圳人口天花板较高，抢人空间十足。这两地已跻身抢人大战，早已放宽学历入户的门槛。深圳大专以上可直接申请落户，广州本科以上可直接落户。（参阅《人口要突破2000万！这个一线城市发力了》）

　　不过，对于非高学历人员，无论是京沪还是广深，都只能通过积分入户进行落户。2019年，北京落户指标6000个，广州7000个，而这两地的外来人口分别超过700万和500万，聊胜于无。

　　在积分入户中，房子并非关键，学历、职称、年龄、居住年限更为重要。在广州，本科学历相当于50分，30岁以下相当于30分，中级职称相当于30分，而拥有产权住房仅加10分，租房5年也是10分。

　　可见，在一线城市落户，学历的分量最重，年龄和职称其次，居住证和社保再其次，房子基本排在最后，租房与买房基本没有差别。

　　其二，城区人口300万以下的II型大城市、中小城市，本就是“全面取消落户门槛”的对象，未来“零门槛落户”将是常态。

　　根据发改委2019年城镇化重点任务文件，城区人口在300万以下的大城市要全面取消落户限制。

　　注意，界定城市层级的标准是“城区人口”，而非整个城市的常住人口。城区人口，只包含市辖区人口，不包括农业人口，也不包括县域人口。

　　全国共有65个II型大城市，未来都有望全面取消落户门槛。

　　以往在这些城市，投资购房方能落户。如今全面取消落户门槛，意味着是否有房子已经变得不再重要。

　　今年3月，石家庄就已打响零门槛落户第一枪。在石家庄，全国公民仅凭身份证、户口簿就可申请落户。（参阅《“零门槛落户”第一枪打响，抢人才还是托楼市？》）

　　没有工作限制，没有社保限制，没有产权住房限制，没有租房限制，名副其实的“零门槛”。这将是未来大多数中小城市的常态。

　　其三，城区人口300万-500万之间的I型大城市，正是文件指向的重点，具有明确信号意义。

　　根据发改委文件，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　这里的重点人群，就包括城镇稳定就业居住5年以上，以及举家迁徙的农业转移人口。这些人群，正是《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的主力人群。（参阅《1亿人口进城落户：中国房地产最后的红利》）

　　目前，全国I型大城市共有13个：西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。

　　这些城市，有望进一步放宽租房落户、重点人群落户。

　　其四，对于特大城市，这一文件也具有积极导向意义。但是否进一步放宽租房落户，要视各城市发展现实而定。

　　目前，全国特大城市（城区人口500万-1000万）共有10个：武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。

　　这些城市的落户门槛松紧不一。

　　成都、武汉、南京、天津的限制仍是本科生，杭州、长沙、重庆放开了大专生的落户限制，而郑州门槛最低，中专以上学历就可申请落户。（参阅《终于，广州深圳杭州忍不住了》）

　　不仅如此，郑州更进一步，只要拥有稳定工作和稳定居所，且在中心城区缴纳2年社保，即便无房一族只靠租房也能落户。

　　大政策已经放开了口子，随着抢人大战日益白热化，放开租房落户的城市将会越来越多。

　　其五，放开租房落户，对于楼市有何影响？

　　落户对于楼市之所以有影响，在于楼市调控以限购为主要工具，而限购则以户籍作为区分。放开落户，相当于变相松绑限购，打开了直通售楼处的通道。

　　所以，每一波抢人大战，每一次放宽落户限制，都会引发对于楼市的担忧。

　　对于这一问题，要分情况来看。首先，放开落户限制，只对限购城市影响更为明显，三四线城市多数都未出台限购政策，影响有限。

　　其次，即便是限购城市，放宽落户限制，也要视楼市环境而定。正如凯风君之前所说的，在楼市火热周期，如同火上浇油；在楼市震荡周期，则有维稳之用；在楼市下行周期，抢人的短期影响未必比得市场的力量。

　　值得一提的是，租购同权的推进，对楼市有一定抑制作用。国人之所以追逐买房，除了“只涨不跌”的预期之外，房子捆绑的户籍、教育等福利也是主要原因。

　　过去许多城市将买房作为落户的限制条件之一，如今当租房也可落户，尤其当租购同权不断推进，这就意味着买房不再有独一无二的优先性。

　　最后多说一句，不必担心政策执行走样。

　　毕竟，人口即未来。无论为了短期的市场刺激，还是为长远发展，大中城市都不会轻易错过这一轮“零门槛落户”的时代机遇。

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